Как признать договор купли-продажи недействительным
Закон четко обозначает основания, которые могут быть положены в основу требования признать договор недействительным. Однако сам факт наличия основания не является бесспорным поводом принятия судом соответствующего решения. Именно поэтому признание недействительным договора купли-продажи рассматривается не как судебное подтверждение факта недействительности, а как гражданско-правовой спор.
— несоответствие договора (формы, порядка заключения, оформления) требованиям закона (договор не содержит условия, позволяющие определить его предмет, цену, которые являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, договор не зарегистрирован в установленном порядке);
— мнимость либо притворность сделки, то есть ее заключение без намерения создать юридические последствия либо для прикрытия иной сделки;
— признанная в установленном порядке недееспособность или ограниченная дееспособность хотя бы одной из сторон сделки, имевшая место на момент ее заключения;
— отсутствие хотя бы у одной из сторон сделки права на ее заключение (например, ситуации неоформленного в надлежащем порядке права, либо отсутствие у определенных покупателей права принимать в собственность имущество от определенных продавцов, отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью супругов при отсутствии нотариального согласия второго супруга);
— заключение договора с лицом, которое вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими и признано судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.
— заключение сделок под влиянием заблуждения, обмана, угроз, стечения тяжелых жизненных, в том числе материально-финансовых, обстоятельств;
— нарушение сделкой прав третьих лиц, например, несовершеннолетних.
Перспективы принятия судом решения о недействительности договора.
Внешне признание недействительным оспоримого договора купли-продажи недвижимости выглядит достаточно простым процессом. По мнению многих истцов, поскольку есть основание признать договор купли-продажи недействительным, справедливость и расположение суда должно следовать их интересам. Такой подход чреват отказом в удовлетворении иска.
— реальности этого основания (сторона сделки добровольно и осознанно приняла решение и осуществила отчуждение принадлежащего ей имущества, заявив в последующем о заблуждении относительно последствий или мотивов этой сделки). Судом может быть признана сделка недействительной, если совершена под влиянием заблуждения, имеющего лишь существенное значение. По смыслу закона заблуждение относительно мотива сделки не имеет существенного значения;
— наличия основания на момент заключения сделки;
— доказанности основания;
— доказанности факта недобросовестности действий покупателя в момент сделки, то есть его осведомленности или наличия возможности знать о незаконном характере сделки;
— заявление требований надлежащим истцом (стороной сделки, лицом, чьи права и интересы были нарушены);
— подача иска без нарушения срока исковой давности:
в соответствии со ст.ст. 152, 196, п. 1 ст. 181 и абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 181 и абзацем 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, является день нарушения права.
— правильно выбранной позиции защиты права при формулировании предмета иска (признание недействительным договора купли-продажи не тождественно с требованием о расторжении договора или признании его ничтожным).
Так, норма ст. 12 ГК РФ часто применяется судами в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с неверным выбором способа защиты нарушенного права, что влечет существенные правовые риски, которые могут привести к не менее существенным материальным и организационным потерям.
Разграничение между широко известными видами исков также далеко не всегда проводится последовательно и единообразно даже на уровне высших судебных инстанций.
Более того, Президиум ВАС РФ дал иное разъяснение. Если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной сделки, обратится с требованием о его возврате из чужого незаконного владения другой стороны сделки на основании ст. 301 ГК РФ, суд откажет в удовлетворении иска, поскольку в этом случае применяются нормы о последствиях недействительных сделок.
Поэтому истцы и ответчики (последние при предъявлении встречного иска) находятся в сложной ситуации. В связи с этим целесообразно обратить внимание на следующий документ – совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Для данной ситуации в нем наиболее важен п. 3.
1. Если на стадии принятия иска суд пришел к выводу, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
2. Суд должен определить на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права должны применяться при разрешении спора.
3. Принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
4. Ссылка истца в исковом заявлении на неприменимые, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Последнее разъяснение представляется особенно важным, поскольку оно нацелено на возрастание роли суда в судебном процессе и, в частности, подтверждает право суда на квалификацию отношений сторон, отличную от изложенной истцом в исковом заявлении. Также нельзя не отметить, что в судебной практике данное разъяснение применяется не только в отношении споров по поводу вещных прав, но и к иным видам споров, в частности обязательственным.
Неслучайно подобного рода дела часто именуются «адвокатскими процессами», где очень многое зависит от опыта, профессионализма и умения юриста грамотно вести процесс. В случае необходимости получения полного анализа вашей ситуации, лучше обратитесь к профессионалам в юридическую компанию Севастополя.